Données immobilières
Analyse du marché locatif à Bordeaux avant la mise en place de l'encadrement des loyers
Dans le cadre de la mise en place de l’encadrement des loyers à Bordeaux le 15 juillet prochain, nous proposons, à partir des données disponibles dans notre application Data 360, une analyse de l’évolution des prix, loyers et durées de publication des appartements depuis 2016 sur la commune. Nous observons ainsi :
- Une baisse globale du rendement locatif brut ces dernières années due à une augmentation des prix de vente plus rapide que celle des loyers,
- Une baisse importante de la durée de publication des biens.
Une question se pose alors : dans quelle mesure la baisse de rendement peut-elle être compensée par des délais de relocation plus courts ?
Un rendement locatif globalement plus faible
Depuis 2016, le rendement locatif brut a diminué sur la commune de Bordeaux, passant de 4,00% au T1 2016 à 3,16% au T2 2022. Cette baisse s’explique principalement par une augmentation des prix de vente bien plus importante que celle des loyers : +6,10% par an en moyenne pour les prix de vente contre +2,80% pour les loyers sur la même période.
L’encadrement des loyers va-t-il amplifier ce phénomène de baisse des rendements ?
En dehors de l'effet possible sur les loyers, aurons nous également un impact sur les prix de vente avec un retrait des investisseurs face à la baisse de rentabilité ?
Rendement par typologie
Focalisons nous sur les dynamiques par typologie d’appartement. Nous remarquons que toutes les typologies ont connu une baisse de leur rendement locatif (baisse globale de 4,00% au T1 2016 à 3,16% au T2 2022). La plus forte concerne les 3 pièces (4,18% contre 3,11%), dont l’écart s’est creusé avec les 2 pièces alors qu’ils étaient au même niveau au T1 2016 (4,18% contre 4,15%), et la moins forte concerne les 4 pièces et plus (3,25% contre 2,92%). Les studios, quant à eux, ont certes également subi une baisse de leur rendement locatif brut (4,79% contre 4,11%) mais restent les biens les plus rentables à Bordeaux.
Durée de publication par typologie
En ce qui concerne les durées de publications des biens à la location (indicateur qui peut être rapproché du temps de vacance entre deux locataires), nous observons une forte baisse depuis 2016 (de 21,5 jours au T1 2016 à 13 jours au T2 2022). Les grandes superficies (3 pièces et plus) ont connu une baisse plus importante; la hausse des prix ayant rendu l’acquisition plus difficile, de nombreux ménages sont contraints de rester locataire plus longtemps. Après une baisse similaire à la moyenne, les durées de publications des studios sont remontées à des niveaux proches de 2016 (17,25 jours au T1 2016 à 16,25 jours au T2 2022).
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