Données immobilières
Impact des performances énergétiques sur le prix | Analyse globale des 10 plus grandes villes de France
- La localisation influence-t-elle l’effet des performances énergétiques sur le prix d’un bien ?
En nous appuyant sur notre moteur d’estimation, accessible dans notre application ou via l’API, nous nous sommes prêtés à l’exercice de l’impact des performances énergétiques sur le prix d’un appartement dans les 10 plus grandes villes de France.
Cet article présente le postulat de départ, une analyse globale des résultats ainsi que la méthodologie utilisée.
L’analyse ville par ville fait l’objet d’un article dédié. Nous observons ici que Paris et Marseille sont les villes pour lesquelles la différence est la moins importante, Paris en termes de décote moyenne en pourcentage et Marseille en terme de différence de prix en euro par m². À l’inverse, Montpellier, en pourcentage, et Nantes, en euro par m², sont celles pour lesquelles la différence est la plus importante.
Postulat de départ
Toutes choses égales par ailleurs, la différence de prix entre un bien performant et une passoire énergétique doit être liée aux coûts des travaux de rénovation.
La différence d’un quartier à l’autre, voire d’une ville à l’autre en €/m², ne devrait pas varier significativement. Toutefois, cette différence dépend également du rapport de force entre les acheteurs et vendeurs qui, lui-même, dépend de la part de biens récents/performants dans un secteur donné.
Dans un marché tendu où les acquéreurs sont mis en concurrence, leur pouvoir de négociation est limité. Ils pourront en effet moins facilement mettre en avant de faibles performances énergétiques pour influencer le prix d’un bien.
Toutefois, si la zone d’analyse contient plus de biens récents, ayant souvent de meilleures performances énergétiques, les acheteurs auront relativement plus de poids dans les négociations puisque les passoires énergétiques seront en concurrence avec plus de biens performants.
Des différences entre villes liées à la tension et la structure du marché
Avant d’observer chaque ville dans le détail dans un article dédié, nous pouvons analyser les différences entre ces dernières.
Notons que 6 villes sur 10 affichent une différence de prix, entre un appartement classé B et un appartement classé G, comprise entre 6 et 11%. Pour 6 villes sur 10 également cette différence représente entre 260 et 400€/m².
Nous observons que la différence est moins marquée à Paris avec 191€/m² (ou 1.68 % du prix) où le marché est plus tendu et où, à l’exception du 13ème arrondissement (cf. article dédié), les biens récents sont relativement plus rares.
À Marseille, l’écart est plus faible qu’à Paris, avec 184 €/m² mais représente naturellement un pourcentage plus élevé (6.26%). Notons également que Marseille connaît une amplitude de différence (écart entre la valeur minimale et la valeur maximale) plus importante qu’à Paris suggérant un marché plus hétérogène.
De l’autre côté nous observons que la différence est plus marquée à Montpellier avec 500,43€/m² (ou 15.46% du prix) et à Nantes avec 540,53€/m² (ou 13.44% du prix), villes qui illustrent bien le rapport de force entre acheteurs et vendeurs suivant les tensions des zones.
Méthodologie employée
Afin de proposer l’analyse la plus fine possible, nous avons effectué des simulations, à partir de notre moteur d'estimation à l'adresse, en estimant le prix d’un appartement type (60 m², 3 pièces) à de nombreuses adresses dans les 10 plus grandes villes de France.
Pour chaque adresse, nous avons estimé la différence de prix en €/m² ainsi que la décote moyenne en pourcentage entre un appartement classé B et un appartement classé G. Nous combinons ces deux variables, et n’analysons pas uniquement le pourcentage, car la même valeur en euro au m² peut représenter un pourcentage très différent en fonction des villes.
De plus, nous comparons les diagnostics B et G car les biens classés A sont en général des biens neufs et non des biens anciens ayant bénéficié de travaux de rénovation.
Notre méthode présente un double intérêt par rapport à une simple moyenne du prix au m² sur une ville ou un quartier :
- Une moyenne de prix sur une ville entre les classes B et G pourra dépendre de la géolocalisation. Par exemple, si la plupart des biens classés G sont dans le centre historique alors il se peut que la moyenne des G soit supérieure à celle des B ;
- La composition des biens entrant dans une moyenne peut être différente d’un quartier ou d’une ville à l’autre, certains quartiers étant plus dominés par des petites superficies dont le prix au m² est en général plus élevé.
Vous souhaitez de plus amples détails sur les différentes villes étudiées, consultez l'article "Impact des performances énergétiques sur le prix | Les 10 plus grandes villes de France à la loupe".
Étude réalisée par l'Équipe Scientifique Yanport en Novembre 2022
📄 Pour télécharger cette étude au format PDF, cliquez ici
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