Tension du marché immobilier : l'apport des annonces immobilières

• Le marché de la location est-il plus tendu que la transaction à Paris ?
• La tension a-t-elle évolué de manière homogène dans tous les arrondissements lyonnais ?
• Mais au fait, qu’est-ce que la tension de marché et comment peut-on la mesurer ?

Si ces questions vous interpellent alors cette note va vous intéresser. Au travers de l’analyse des évolutions des tensions à Paris et Lyon, nous montrons l’intérêt d’un tel indicateur et comment l’exploitation des annonces permet de l’appréhender.

Notre mesure de tension indique à l’utilisateur si le marché est ralenti, à l’équilibre ou dynamique et permet d’évaluer les évolutions et différences, aussi bien spatiales que temporelles. Notre indicateur, disponible dans toutes les solutions Yanport, sera personnalisable en termes de typologie de bien ou encore de zone d’analyse.

---

Qu’est-ce que la tension de marché ?

D’une manière générale, la tension de marché (immobilier ou non) peut être vue comme résultant du rapport de force entre l’offre et la demande. En particulier, la tension (ou le dynamisme) du marché augmentera si la demande augmente plus rapidement que l’offre ou si la demande diminue moins vite que l’offre. Dans le cas contraire, on dira que le marché a tendance à ralentir.

Partant de cette définition on peut apporter plusieurs remarques. D’abord, nous parlons d’une notion que l’on mesure relativement à un équilibre au-dessus duquel le marché est dynamique. Par ailleurs, on peut imaginer un lien significatif avec l’évolution des prix, ceux-ci ayant tendance à augmenter dans un marché dynamique. Enfin, remarque surprenante a priori mais développée dans la section méthodologique, il n’est pas indispensable d’observer parfaitement l’offre et la demande (ou leurs variations) pour en déduire une mesure de tension.

Construire un indicateur de tension : l’apport des annonces

Pour obtenir la tension d’un marché, il faut donc mesurer le rapport de force entre l’offre et la demande. Cependant ces deux quantités ne sont pas mesurables facilement. Avoir une mesure d’offre est peut-être plus aisé puisque l’on peut se baser sur la quantité d’annonces mises en ligne. L’avantage majeur de Yanport sur cet aspect réside dans son expertise et sa vision quasi exhaustive des annonces immobilières en France. Pour l’évaluation temps réel (ou presque) de la demande, certaines mesures se basent sur les visites de site ou les estimations en ligne. Toutefois, au-delà du fait que ces mesures puissent être biaisées (évolution de popularité d’un site, évolution des capacités d’emprunt entre la recherche/l’estimation ou encore phénomène dit des “promeneurs”), Yanport ne dispose pas, pour l’instant, de telles mesures.

Rappelons nous toutefois que notre définition de tension la décrit comme une mesure de rapport de force ou de déséquilibre entre offre et demande. Si nous observons de quel côté penche la balance nous n’avons pas besoin de connaître les valeurs des poids pour savoir de quel côté ils sont plus lourds. Il n’est donc pas nécessaire d’observer offre et demande directement pour mesurer la tension de marché, il suffit de trouver des mesures de déséquilibre.

C’est l’idée qui a guidé notre équipe pour développer une mesure de tension basée sur trois indicateurs issus des annonces immobilières.

Si les biens s’accumulent sur le marché, que les durées de publication s’allongent et/ou que les révisions de prix se multiplient, alors la tension de marché aura tendance à baisser. Inversement, si les stocks de biens mis en vente, les durées de publications et/ou les révisions de prix diminuent, la tension de marché aura tendance à augmenter.

Ces trois indicateurs sont mesurés relativement à une valeur d’équilibre afin d’évaluer et décomposer notre mesure de tension comme l'illustrent les deux graphiques ci-dessous.

Cas d’étude #1 : rebond post-covid

La tension du marché n'est pas un phénomène statique; elle évolue constamment, influencée par divers facteurs. Un indicateur de tension offre une compréhension approfondie de la dynamique du marché.
Prenons un exemple d’illustration de l’évolution de la tension sur les marchés de la location et de la transaction à Paris et Lyon.

Avant l'arrivée de la pandémie du COVID-19, Paris et Lyon présentaient des niveaux de tension similaires, tant sur le marché des transactions que sur celui de la location. Toutefois, la crise sanitaire a entraîné une baisse générale de la tension dans ces deux villes, bien que de manière moins prononcée pour le locatif à Lyon.

Nous remarquons également que la baisse brutale de la tension du marché locatif parisien se traduit par une phase de rattrapage en 2022. Pour les deux villes, la tension sur la transaction est restée faible, relativement aux niveaux pré-covid, sans doute en lien avec les difficultés rencontrées par les emprunteurs.

Notons enfin que sur les 3 derniers trimestres le rebond perdure à Paris alors qu’on constate une stabilisation, voire une légère baisse, à Lyon.

Cas d’étude #2 : homogénéisation des arrondissements lyonnais

Nous avons calculé notre mesure de tension par arrondissement lyonnais pour deux sous-périodes : 2019 et 2023. Globalement les remarques de l’analyse précédente restent vraies. Il est intéressant de noter que les différences semblaient plus fortes en 2019 (notre mesure allant d’équilibrée à dynamique) qu’en 2023 (tous les arrondissements sont ralentis). Ceci peut s’expliquer par le fait que les hausses des taux, et donc les diminutions de capacité d’emprunt, affectent tous les emprunteurs potentiels.

📄 Pour télécharger cette note au format PDF, cliquez ici